百度房产竞价推广基础操作步骤
做百度房产竞价推广,第一步得先搞定开户，这就像开店前得先办营业执照，少了这步后面都白搭，我之前帮小区门口的中介阿姨弄过，她一开始以为随便注册个账号就行，结果资料提交了三次都被打回——不是营业执照经营范围没写“房地产中介”，就是法人身份证正反面没拍清楚，后来我陪着她核对资料，把中介备案证也加上，才总算通过审核，所以开户时一定要仔细看百度推广的要求，营业执照、法人身份证、行业相关资质（比如房产中介备案证）一个都不能少，免得来回折腾。
开户通过后,就得往账户里充值，这就像给手机充话费，没钱可打不了电话，充值金额没有固定标准，我见过小中介充5000块试手，也见过大开发商一充就是几十万，不过建议新手先少充点，比如1万左右，跑完一轮看看效果再决定要不要追加，充值后就能进入账户后台，开始搭建推广计划了。
搭建计划时要先明确推广目标，是想让更多人知道新楼盘，还是想吸引客户咨询二手房？目标不同，计划设置也不一样，比如推新楼盘，就可以按“XX楼盘开盘推广”命名计划；推二手房，就按“XX区域二手房源推荐”来设，每个计划下再建推广单元，比如按房型分“刚需两居室”“改善三居室”“别墅”，这样后面管理关键词和创意时会特别清晰，就像整理衣柜时按季节分衣服，找起来方便。
百度房产竞价推广账户搭建要点
账户搭得好不好,直接影响后面推广效果，我见过一个中介公司，账户里就一个计划，所有关键词堆在一起，今天想推学区房，明天想推地铁房，结果钱花了不少，咨询电话没几个，后来帮他们重新梳理，才发现问题出在结构太乱——“北京学区房”和“上海地铁房”放一个单元，创意写的是北京的楼盘，上海的用户点进来一看不对，直接就关了。
正确的做法是按“计划-单元-关键词”三层结构搭建，计划可以按推广地域分，北京房产推广”“上海房产推广”；也可以按房源类型分，新房推广”“二手房推广”“租房推广”，每个计划下的单元，再细分关键词主题，北京朝阳区学区房”单元里，就放“朝阳区学区房多少钱”“朝阳区重点小学学区房”这类意思相近的关键词，关键词选择上，别只盯着“房产”“买房”这种大词，它们竞争激烈出价高，小中介扛不住，多找些长尾词，北京海淀区首付50万以内二手房”“上海浦东地铁10号线附近租房”，这些词虽然搜索量没那么大，但精准度高，转化可能性反而更大。
单元建好后,还要给每个单元配“否定关键词”，这就像筛子，把不想引来的流量过滤掉，比如你推的是北京的房源，就可以把“上海”“广州”设为否定关键词；推的是新房，就把“二手房”“租房”设为否定关键词，我之前帮一个推别墅的客户设否定关键词时，漏了“经济型”，结果好多想找便宜房子的人点进来，钱白花了，后来加上“经济型”“ affordable”这些词，无效点击立马少了20%。
百度房产竞价推广创意撰写技巧
创意就像房产中介的“吆喝”，得让人一听就想进来看看，我见过最“敷衍”的创意是“优质房产，欢迎咨询”，这种话谁看了会点？用户刷百度时，眼睛在屏幕上停留也就一两秒，创意不抓眼球，根本没机会，好的创意得突出房源的核心卖点，比如位置、价格、配套这些用户最关心的东西。
写创意时要多用数字和具体利益点，XX小区｜地铁3号线500米｜首付20万起｜本周订房送全屋家电”，比“优质小区，交通便利”具体多了，数字能让用户有直观感受，“500米”比“很近”靠谱，“20万”比“首付低”实在，我之前帮一个新盘写创意，一开始写“临近商圈，生活方便”，点击率才1.2%，后来改成“步行8分钟到XX商场｜周边3所幼儿园2所小学”，点击率直接涨到3.5%，咨询量也跟着涨。
百度房产竞价推广出价策略制定
出价就像竞拍,你出的钱高，广告排名就可能靠前，但也不是越高越好，得看投入产出比，我有个朋友开中介，一开始觉得出价越高效果越好，把“北京房产”这个词出价到80块一次点击，结果一天花了2000多，就接了3个咨询电话，成本太高扛不住，后来调整策略，才慢慢把成本降下来。
新手可以先从“智能出价”开始，百度推广后台有“目标转化成本”“最大点击”这些智能出价方式，系统会根据你的目标自动调整出价，适合不太懂出价的人，我刚开始帮人做推广时，就用“最大点击”模式，设置每天预算300块，系统会尽量用这300块带来最多点击，虽然转化不一定最优，但能先测试哪些关键词和创意受欢迎，等有了数据积累，再换成“目标转化成本”，比如你希望每个咨询电话的成本控制在50块，就告诉系统目标成本50，系统会帮你调整出价，尽量让转化成本接近这个数。
不同关键词出价要有差异,热门词比如“北京买房”“上海房价”，竞争激烈，出价可以适当高一些，但别超过自己能承受的上限；长尾词竞争小，出价可以低一些，北京丰台区马家堡地铁旁两居室二手房”，出价10-15块可能就有不错的排名，出价要结合时段和地域调整，比如推北京的房源，就别在凌晨出价，那时没人看房；推学区房，可以在工作日晚上8-10点（家长下班后）提高出价，这时用户搜索量高，转化可能性大，我之前帮一个学区房项目调整时段出价，把早上9-11点、晚上7-9点的出价系数调到120%，其他时段降到80%，一周下来，同样的预算，咨询量多了15%。
百度房产竞价推广效果优化方法
推广不是一上线就万事大吉,得像照顾花一样经常看看，不行就调整，我见过有人账户上线后就不管了，一个月花了5万，就成交了1套房，后来一看数据，30%的钱都花在了“房产政策”这种不相关的关键词上，悔得肠子都青了，所以每天花10分钟看数据，很有必要。
重点看这几个数据：点击率、转化率、投入产出比，点击率低，说明创意不行，得改；转化率低，可能是落地页有问题，比如用户点进来看不到房源详情，或者咨询按钮找不到；投入产出比低，就得看看哪些关键词和计划花了钱却没转化，及时止损，我之前帮一个中介优化时，发现“北京房产中介排名”这个词点击率有5%，但转化率几乎为0，原来是用户搜这个词是想找中介对比，不是直接买房，果断把这个词暂停投放，每月省了2000多。
落地页是转化的关键,千万别忽略，很多人创意写得挺好，用户点进来一看，落地页乱七八糟——房源图片模糊，联系方式藏在最下面，户型介绍全是文字没有图，用户没耐心看就走了，我建议落地页第一屏就放核心卖点，首付20万买两居”“地铁口现房”，配上清晰的房源图片和户型图；联系方式放在显眼位置，比如顶部导航栏、页面中间悬浮窗；再加个“立即预约看房”的按钮，引导用户留电话，我之前帮一个新盘改落地页，把原来全是文字的介绍，换成“房源亮点+实拍图+户型图+用户评价”的结构，转化率直接从2%提到了5%。
百度房产竞价推广常见问题解决
做推广时总会遇到各种问题,别慌，一个个解决就行，最常见的问题就是“没展现”，广告根本不出来，这时候先看看账户有没有余额，预算是不是设太低，比如每天预算100块，热门词点几下就没了，当然没展现，再看看关键词质量度，质量度太低（低于3星），出价再高也可能没排名，质量度主要看创意相关性、点击率、落地页体验，把这几点做好，质量度自然会上去。
还有个问题是“点击多转化少”，这种情况大概率是落地页和关键词不匹配，比如用户搜“北京朝阳区二手房价格”，点进来落地页却在推新房，用户肯定不买账，我之前帮一个客户解决这个问题，就是把每个关键词单元对应的落地页重新匹配，搜二手房的就进二手房页面，搜学区房的就进学区房页面，转化立马就上来了，咨询方式也很重要，现在用户懒，最好能直接在线聊天，或者留个手机号能发短信，别只留个座机，用户可能懒得打。
违规也是常遇到的坑，百度对房产行业审核挺严，创意里不能用“最”“第一”“绝对”这些极限词，也不能宣传“升值”“投资回报”，不然会被拒登甚至封号，我有个朋友写创意时用了“北京最好的学区房”，结果账户被暂停3天，损失不小，所以写创意前一定要看百度的广告审核规范，不确定的词就换掉，比如把“最好”改成“热门”，安全第一。
百度房产竞价推广与其他推广方式对比
现在推广方式多,百度房产竞价推广和其他方式比有啥优势？先说说和房产平台（比如安居客、链家网）比，房产平台上房源多，用户精准，但竞争也激烈，你家房源排第几全看平台算法，而且要交入驻费和佣金，成本不低，百度竞价推广则是直接触达搜索用户，用户主动搜“北京买房”“上海租房”，你的广告就能出现，不用跟一堆房源挤，而且成本自己可控，想花多少花多少。
再和朋友圈广告比,朋友圈广告能精准定位人群，比如年龄、地域、兴趣，但它是“被动推送”，用户刷朋友圈时看到，可能根本没买房需求，点击意愿低，百度竞价是“主动搜索”，用户有明确需求才会搜，转化率通常更高，我帮一个开发商做过对比，同样花1万块，百度竞价带来了20个有效咨询，朋友圈广告只有8个，差距挺明显。
当然百度竞价也有缺点,比如需要持续优化账户，不像房产平台交了钱就能省心，但对于想快速获取精准客户的房产中介或开发商，百度竞价推广还是很值得做的，就像钓鱼，房产平台是在鱼多的地方下网，可能捞到一堆小鱼；百度竞价是在鱼主动咬钩的地方下竿，钓上来的大概率是你想要的大鱼。
百度房产竞价推广案例分享
去年帮一个郊区新盘做推广,他们位置有点偏，周边配套还没起来，开盘半年卖得不好，老板找到我时，说之前试过发传单、做户外广告，效果都一般，想试试百度竞价，我先分析了他们的目标客户：主要是在市区上班，预算有限，想买房但买不起市区的年轻人。
第一步搭账户时,我按“低首付”“通勤便利”“高性价比”三个主题建计划，关键词选的都是长尾词，北京郊区首付30万以内新房”“房山到市区通勤时间”“性价比高的北京新房”，创意重点突出“首付25万起”“地铁房山线直达市区40分钟”“送车位+装修补贴”，落地页放了户型图、通勤路线图、周边规划图，还加了“在线算首付”的工具，用户输入预算就能出推荐户型。
出价上,我用“目标转化成本”模式，把目标成本设为80元/个咨询，刚开始一周，咨询量不多，每天才3-5个，我发现“通勤时间”相关的关键词转化率特别高，就把这部分关键词出价提高了20%，同时优化了落地页的“通勤路线”板块，用更直观的地图和时间对比图展示，第二周咨询量就涨到了每天8-10个，一个月下来，通过百度竞价来了120多个咨询，成交了15套房，老板高兴坏了，说比之前半年的销量都多，这个案例说明，百度房产竞价推广只要找对目标客户，把卖点讲清楚，效果真的能出来。
常见问题解答
百度房产竞价推广怎么开户啊？
开户的话，你得先准备好公司营业执照、法人身份证正反面照片，还有房产行业相关的资质，比如中介公司要有中介备案证，开发商要有预售许可证这些，然后可以直接在百度推广官网申请，或者找当地的百度代理商，我表哥家开中介的，上次就是找代理商办的，他们会帮你检查资料齐不齐，还挺方便的，不过要注意，个人是不能开房产竞价推广的，必须是公司或者个体工商户，资料提交后大概1-3天会审核，审核过了就能充值开始推广啦。
百度房产竞价推广费用怎么算呀？
费用主要是按点击收费的，用户点一次你的广告，就扣一次钱，不同关键词价格不一样，热门词比如“北京房产”可能一次点击要几十块，长尾词比如“北京昌平区两居室二手房”可能几块钱就行，开户时需要先充值，最低充值金额每个代理商可能不一样，我知道的有5000的，也有1万的，另外没有服务费，但如果找代理商帮忙运营，可能会收服务费，不过这个不是百度官方收的，目前官方暂无明确的定价，具体费用得看你选的关键词、投放地域这些，建议先充少量钱试试水，看看效果再决定要不要加预算。
房产竞价推广创意怎么写才能吸引人？
写创意要抓住用户关心的点，比如价格、位置、配套这些，多用数字和具体福利，首付20万起｜地铁500米｜本周订房送家电”，比“优质房源，欢迎咨询”好多了，标题要包含关键词，比如用户搜“上海学区房”，标题就写“上海徐汇区重点学区房｜对口XX小学｜现房在售”，描述里可以加行动号召，点击预约看房”“立即获取底价”，记得别用“最”“第一”这种极限词，会被违规的，我之前帮邻居家的中介写创意，加了“近地铁3号线，步行8分钟”，点击率一下就上去了，你也可以试试这样写。
百度房产竞价推广效果不好怎么办？
效果不好先看数据！打开百度推广后台，看看点击率低不低，要是点击率低，就改创意，把卖点写清楚，用点数字和福利吸引点击，要是点击率还行但没转化，就看落地页，是不是房源信息不详细，或者联系方式不好找？可以把落地页的咨询按钮放大，放在显眼位置，还有关键词，看看有没有不相关的词在花钱，比如你推北京的房，结果“上海房产”也在跑，赶紧设成否定关键词，我之前帮一个客户优化，发现他的落地页全是文字没有图，改成图文结合后，转化率立马涨了不少，你也检查检查这些地方。